Eerste hypotheek afsluiten zonder ruis: dit moet je weten voor het adviesgesprek

Wie voor het eerst een huis koopt, krijgt een berg informatie over zich heen. Rentetabellen, voorwaarden, verzekeringen, aflosvormen. Je wilt eigenlijk maar drie dingen weten: wat kun je lenen, wat betaal je per maand en hoeveel eigen geld heb je nodig. Op die drie vragen krijg je hier antwoord, met de regels van 2026 en een rekenvoorbeeld met echte getallen. Zo stap je het eerste adviesgesprek in met de basis al op zak, en stel je de vragen die ertoe doen.

Wat je moet weten voordat je een eerste hypotheek afsluit

De kern past op een bierviltje. Je leent maximaal 100 procent van de waarde van de woning. De bijkomende kosten (notaris, taxatie, advies, NHG) betaal je dus zelf, uit spaargeld of met hulp van familie. Hoeveel je precies mag lenen, hangt af van je inkomen, je vaste lasten en het energielabel van het huis. Dat staat zo op de pagina over hypotheek afsluiten van het Nibud, dat jaarlijks de leennormen adviseert.

Ben je tussen de 18 en 35 jaar en ga je er zelf wonen? Dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting voor een woning tot € 555.000. Blijft het aankoopbedrag onder de € 470.000, dan kun je ook een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten. Dat levert vaak een lagere rente op.

En de hypotheekrente? Die trek je af van je inkomstenbelasting, tegen maximaal 37,56 procent in 2026, maar alleen als je de lening in 30 jaar minimaal annuïtair of lineair aflost.

Hoeveel hypotheek krijg je als starter

Er bestaat geen vast bedrag voor starters. Een bank kijkt naar vijf dingen:

• Je bruto inkomen, en bij een koop samen jullie gezamenlijke inkomen.
• Je vaste lasten, zoals een studielening, een autolening of alimentatie. Een studieschuld telt mee, ook als je er weinig van merkt in je maandbudget.
• De woningwaarde. Meer dan 100 procent van de getaxeerde waarde leen je niet.
• Het energielabel. Een zuinig huis betekent een lagere energierekening, dus is er meer ruimte voor hypotheeklasten.
• De rente die op dat moment geldt.

Het percentage van je inkomen dat je aan woonlasten mag uitgeven, heet het financieringslastpercentage. Dat stelt de overheid elk jaar vast op advies van het Nibud. Sinds 2026 wordt het afgerond op 0,1 procent in plaats van 0,5 procent, dus de uitkomst is wat preciezer dan voorheen.

Een kleine waarschuwing die veel starters missen: wat je maximaal mag lenen is iets anders dan wat je comfortabel kunt betalen. Reken altijd ook je eigen maandbudget door.

Rekenvoorbeeld: een woning van € 350.000

Stel, je koopt een appartement van € 350.000. Je bent 29, het is je eerste huis en je leent het volledige bedrag. We rekenen met een voorbeeldrente van 4 procent en een looptijd van 30 jaar.

Bij een annuïteitenhypotheek bestaat de eerste maandtermijn uit € 1.166,67 rente en maar € 504,29 aflossing. Dat verschuift elk jaar een beetje. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand € 972,22 af, en dalen de lasten langzaam.

Het verschil over de hele looptijd is groot. Bij een gelijkblijvende rente betaal je annuïtair in 30 jaar ongeveer € 601.543 aan rente en aflossing samen, lineair ongeveer € 560.583. Ruim € 40.000 verschil, maar lineair vraagt in de eerste jaren wel een veel hoger maandbedrag. Met een startersbudget is annuïtair daarom vaak de logische keuze.

Ben je 35 of ouder, of heb je de vrijstelling al eens gebruikt? Dan betaal je bij zelf bewonen 2 procent overdrachtsbelasting: € 7.000 op dit huis. Dat bedrag moet uit eigen geld komen, bovenop notaris, taxatie en advies. De precieze voorwaarden staan bij de Belastingdienst onder startersvrijstelling.

Let op: dit zijn bruto maandlasten. Door de hypotheekrenteaftrek betaal je netto minder, maar hoeveel precies hangt af van je inkomen en het eigenwoningforfait. Laat dat netto bedrag altijd uitrekenen.

De kleine regels in de voorwaarden

In de voorwaarden zit de pijn. En als het opvalt, is de hypotheek vaak al getekend. Vraag in je adviesgesprek expliciet naar deze punten:

1. Boete bij extra aflossen. Hoeveel mag je per jaar boetevrij aflossen, en wat kost het als je meer aflost?
2. Rentevaste periode. Hoe lang staat je rente vast, en wat gebeurt er als die periode afloopt?
3. Verhuisregeling. Mag je je rente meenemen naar een volgend huis?
4. Verplichte verzekeringen. Moet je een overlijdensrisicoverzekering afsluiten, en is dat bij deze geldverstrekker zelf?
5. Renteopslag. Komt er een opslag bij als je zonder NHG leent of als je bijna 100 procent leent?
6. Bouwdepot. Wil je gaan verbouwen of verduurzamen? Vraag hoe lang het depot openstaat en of er rente over betaald wordt.

Ga je verduurzamen? Met NHG mag je voor energiebesparende voorzieningen tot € 498.200 lenen, als je het extra bedrag volledig aan die maatregelen besteedt. Welke maatregel het meeste oplevert voor jouw huis, lees je in verduurzaming kiezen die bij jouw huis past.

Zelf eerst de kern uitzoeken

Adviseurs zijn er genoeg. Maar als je het eerste gesprek ingaat zonder enige basis, loop je achter de feiten aan. De oplossing is simpel: zoek de kern vooraf zelf uit. Wat is een normale rente? Hoeveel eigen geld heb je nodig? Wat gebeurt er als je inkomen verandert?

Daarom werkt Slimme Hypotheek met praktische uitleg zonder omweg. Op de site reken je zelf uit wat je kunt lenen, wat je maandlasten worden en wat een lineaire hypotheek per maand kost. De kennisbank legt de begrippen uit in gewone taal. Wil je verder, dan vul je in ongeveer vijf minuten je situatie in en neemt een adviseur binnen twee dagen contact op.

In een adviesgesprek knik je makkelijk bij termen die je niet begrijpt. Uit gemak, of omdat het gesprek al anderhalf uur duurt. Zonde, want juist daar ontstaan fouten. Durf te vragen: wat betekent dit voor mij? Wat gebeurt er als ik over vijf jaar wil verhuizen? Hoeveel betaal ik echt, inclusief alle kosten? Een goede adviseur doet daar niet moeilijk over.

Checklist voor je eerste adviesgesprek

Neem dit mee, dan hoeft er niets twee keer:

• Laatste drie loonstroken en een werkgeversverklaring
• Jaaropgave van vorig jaar
• Overzicht van je studieschuld bij DUO
• Overzicht van andere leningen, ook een lopende telefoonaankoop op afbetaling
• Je spaarsaldo voor kosten koper
• Eventueel een bedrag dat familie wil schenken of lenen
• De vraagprijs en het energielabel van het huis dat je op het oog hebt
• Je lijst met vragen over boete, rentevaste periode en verhuisregeling

Heb je de sleutel straks binnen? Bij grappige teksten voor een nieuwe woning vind je een kaartje voor je housewarming. En denk je al verder dan je eerste huis, lees dan de voor- en nadelen van een tweede huis kopen, waar andere belastingregels gelden.

Veelgestelde vragen

Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een eerste huis?

Voor een eerste huis heb je minimaal genoeg eigen geld nodig om de kosten koper te betalen, want je leent maximaal 100 procent van de woningwaarde. Denk aan notaris, taxatie, hypotheekadvies en bij NHG een borgtochtprovisie van 0,4 procent. Met de startersvrijstelling vervalt de overdrachtsbelasting, wat bij een huis van € 350.000 al snel € 7.000 scheelt ten opzichte van het 2 procent-tarief.

Wie komt in aanmerking voor de startersvrijstelling in 2026?

De startersvrijstelling in 2026 geldt voor kopers van 18 tot 35 jaar die zelf voor langere tijd in de woning gaan wonen. De woningwaarde mag niet hoger zijn dan € 555.000 en je mag de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt. De leeftijd telt op het moment dat je de leveringsakte bij de notaris tekent. Voldoe je niet, dan betaal je bij zelf bewonen 2 procent.

Is een hypotheek met NHG verstandig voor starters?

Een hypotheek met NHG is voor veel starters verstandig, omdat banken met die garantie vaak een lagere rente rekenen. In 2026 mag het aankoopbedrag maximaal € 470.000 zijn. Je betaalt eenmalig 0,4 procent borgtochtprovisie, en die is aftrekbaar van de belasting. Verkoop je later met verlies, dan kan NHG onder voorwaarden de restschuld kwijtschelden.

Telt een studieschuld mee voor je hypotheek?

Een studieschuld telt mee voor je hypotheek, omdat de bank je maandelijkse aflossing aan DUO als vaste last meerekent. Daardoor valt je maximale hypotheek lager uit. Hetzelfde geldt voor een autolening, een doorlopend krediet of alimentatie. Vraag bij DUO een actueel overzicht op, zodat je adviseur met het juiste bedrag rekent en je niet achteraf voor een verrassing staat.

Kun je hypotheekrente aftrekken bij je eerste hypotheek?

Hypotheekrente aftrekken bij je eerste hypotheek kan, als je de lening minimaal annuïtair of lineair in 30 jaar aflost. De aftrek geldt dan maximaal 30 jaar. In 2026 krijg je in de hoogste belastingschijf maximaal 37,56 procent terug. Je betaalt daar wel het eigenwoningforfait over je WOZ-waarde tegenover, dus vraag je adviseur je netto maandlasten uit te rekenen.